はじめに
不動産を売ったときには、いくつかの税金を納める必要があります。
具体的には、印紙税・登録免許税・所得税・住民税の4つです。
このうち、所得税と住民税は譲渡所得、すなわち物件を売ることによって生じたもうけに応じて課税されることとなっています。
今回は、物件を売ってもうけが出たときにかかる所得税などの税金について見ていくことにしましょう。
所得税はどうやって計算する？
まず、譲渡所得算出のやり方から見ていきます。
譲渡所得はどのようにして求める？
求め方は、物件を「売った額」から「買った額」「買ったときにかかった経費」「売ったときにかかった経費」を引いたものになります。
このうち「買ったときにかかった経費」に含まれるのは印紙税や登録免許税・不動産取得税などの税金に加えて、登記の際にかかった手数料、不動産会社に支払った仲介手数料などです。
なお、購入から長期間が経過しており、「買った額」や「買ったときにかかった経費」がはっきりしないときには、「売った額」の5パーセントとして計算してもかまわないことになっています。
また、「売ったときにかかった経費」には印紙税や物件を売るために使った広告費用、不動産会社に支払った仲介手数料などが含まれます。
税金の額はどのようにして求める？
上記の計算ができたら、それに税率をかけることで税金額を知ることができます。
その税率は、物件を買ってからどれくらい経っているかによって違ってきます。
物件を買ってから売るまで5年超（長期譲渡所得）のケースでは所得税が15パーセント、住民税が5パーセントです。
これに対して、5年以下（短期譲渡所得）のケースでは所得税が30パーセント、住民税が9パーセントです。
なお、2013年1月1日から（2037年12月31日まで）は、これに加えて復興特別所得税も課せられることになっています。
復興特別所得税の税率は2.1パーセントですが、これは譲渡所得に先ほど説明した所得税の税率（15もしくは30パーセント）をかけた額に対してかかってくることになっています。
また所得税に関してはいくつかの軽減措置があり、例えば自分が実際に住居として使っていた物件の場合はいくつかの条件を満たせば3000万円の特別控除を受けることができます。
例を挙げてみれば、40年間にわたって自宅として住んでいた物件を売った額が6000万円、その物件を買った額とそのときにかかった経費を合わせて3350万円のケースだとどうなるでしょうか。
「売った額」6000万円から「買った額」と「買ったときの経費」の3350万円を引くと2650万円ですが、ここから特別控除として3000万円を引くとマイナスになります。
したがって、所得税は0円ということになります。
このとき税金がかからないとはいえ、確定申告をしなくてはいけないことに留意しましょう。
