はじめに
不動産物件を売ったときには、どのような税金を支払う必要が生じるのでしょうか？
このケースの税金には、利益が発生しようがしまいが必ずかかってくるものと、利益が発生した場合のみにかかってくるものとがあります。
今回は、このような税金について見ていくことにしましょう。
必ずかかってくるもの
不動産物件を売ったときに必ず支払う必要が生じるのは印紙税と登録免許税です。
印紙税
物件を売る際には売買契約書を作成しますが、契約金額が10万円を超える場合には契約書に印紙を貼らなければなりません。
なお、印紙税の税率は契約金額によって変わってきますが、租税特別措置法第91条による軽減措置が講じられており、2020年の3月31日までは税率が引き下げられています。
登録免許税
登録免許税は、物件の名義を変更（所有権移転登記）する際に支払う必要が出てきます。
ただし、この登録免許税は買主側が納めるのが慣例であり、売主側はローン残高があり抵当権の抹消が必要な場合の登録免許税のみ負担することが一般的です。
利益が発生した場合にかかってくるもの
物件を売ってできたもうけは譲渡所得とみなされ、税金がかかってきます。
この場合の税金は、所得税と住民税および復興特別所得税の3つです。
なお、これらの税金は分離課税であり、事業所得、給与所得などの所得とは分けて計算することとなっています。
譲渡所得の求め方
譲渡所得は「物件を売った金額」から「物件を買った金額」「物件を買ったときにかかった費用」「物件を売ったときにかかった費用」の3つを引いたもの、となります。
このうち「物件を買った金額」からは減価償却費に相当する金額を控除します。
減価償却費は、物件のうち「建物部分の購入金額」に0.9を掛け、さらに償却率と経過期間（年数）を乗じることで求められます。
償却率は、物件の構造（木造か鉄筋造か鉄筋コンクリート造か）と耐用年数により0.031％、0.025％、0.015％のいずれかとなります。
次の「物件を買ったときにかかった費用」には、購入のためにかかった手数料や登記にかかった費用などが含まれます。
また、最後の「物件を売ったときにかかった費用」には、仲介手数料や印紙税のほか、立ち退き料や建物の解体費用がかかった場合には、それらも含まれることになります。
最後に
不動産の譲渡所得に対してかかってくる税金の税率は、その物件を所有していた期間の長さによって変わります。
税率は、所有していた期間が5年以下であれば39.63％、5年を超えて所有していたのであれば20.315％です。
ちなみに、所有期間が5年以下の場合の譲渡所得は「短期譲渡所得」、5年を超える場合は「長期譲渡所得」と呼ばれます。
なお、短期譲渡所得か長期譲渡所得かを区別する基準となるのは、売却年の1月1日であり、その時点で5年を超えていたか、5年以下であったかによって税率が変わってくるのです。
