【はじめに】
会社の給与から税金が天引きされるサラリーマンの場合、「不動産投資で税金対策ができる」というのは魅力的かもしれません。
人によっては不動産投資をすることで所得税・住民税がゼロになったという人もいます。
しかし、このような税金対策は本当に可能でしょうか？
今回、サラリーマンが不動産投資でできる税金対策と不動産投資における出口戦略についてお伝えしたいと思います。
【損益通算が肝！】
不動産投資をしているサラリーマンが税金を納めることになった場合、課税対象となる会社からの給与所得と不動産所得は合算されます。
つまり、これは不動産所得が赤字になったときに「損益通算」できるということを意味しています。
損益通算とは、一定期間内の利益と損失を相殺することを言い、例えば、会社からの給与所得が1000万円ある人のケースで、不動産投資で500万円の損失が出た場合、以下のように計算します。
1000万円（給与所得分）－500万円（不動産所得）＝500万円
不動産投資をしていない人の場合、課税対象となる所得は丸々1000万円となりますが、上記ケースのように不動産投資で500万円の損失が出た人だと「損益通算」され、課税所得は500万円となります。つまり、不動産投資で赤字が出た場合は所得税を節税できることになります。
【ポイントは経費を多く出すこと】
不動産投資を始めたばかりのころは色々と経費が掛かります。
例えば、不動産取得税や不動産に関わるローンの金利、減価償却費、不動産経営に関する交通費などがそれに当たります。
これらの費用を必要経費として、もれなく計上することで不動産から得られる賃料収入を上回り結果として赤字にすることができます。
【節税目的の不動産投資はお勧めしない】
ここまで読んでみると、「赤字を出す不動産投資が良い」というニュアンスに受け取られるかもしれませんが「赤字を出す不動産投資」というのは、ハナから不動産投資による収益獲得をあきらめていることを意味し本末転倒といえます。
本気で不動産投資で利益を得てがんばっていきたいと考えるなら、損益通算以外のことにも目を向けるべきです。
例えば、不動産所得にかかる税金は所有してから5年度以降に売却した場合と5年度以内に売却した場合でかかる税金が変わってきます。
このとき、5年度以内に売却したときには約40%の譲渡所得税が掛かりますが、5年度以降に売却すれば、約20%で済みます。
このケースでは、会社からの給与所得と合算することはできませんが、サラリーマンの方も知っておくと良い節税対策になるでしょう。
