【はじめに】
不動産の売却を考えている人にとって不動産査定の内容については気になるところです。
今回「不動産査定の仕方、計算方法」などについてお伝えします。
【机上査定と訪問査定】
・机上査定とは
机上査定とは売却物件を業者が実際に見ずに価格を算出する査定になります。
物件の情報をまとめて「過去の物件取引・周辺の売れた事例・市場の動向」などをもとに算出します。査定自体は簡略化されているため短時間で終わります。
・訪問査定とは
訪問査定では実際に物件現場に立ち会い、建物の部屋や道路状況を見て価格を算出します。
公示価格に基づいた建物情報から担当者は不動産を査定します。
また、物件の「土地の地形・接道状況・日当たり・周辺環境」を明確にし、法規制やインフラ状況を調査して行います。
訪問自体は短時間で済みますが、最終的に査定額を割り出すのに数日かかると言われています。査定の依頼までの準備が多く、土地・建物の登記簿謄本や「建物図面・公図・権利証・測量図・購入時の重要書類」の準備が必要になります。
不動産会社の査定では依頼する内容によって手順が異なることもあるので確認が必要です。なお居住中の査定も可能で、所有者しか知り得ない情報がある場合などには聞き取り調査が入ることもあります。
【具体的な査定の計算方法】
最後に具体的な査定方法を紹介して終わりたいと思います。
・取引事例比較法
対象である不動産取引が近隣で行われている場合、条件の近いものを収集し、それを参考に査定します。
取引事例比較法は「類似地域の対象不動産であること」と「設備の似た物件であること」が条件と言えます。
ただし、この方法で行う査定は感覚的な部分も大きく、条件によっては鑑定士ごとの評価内容が異なるケースもあります。
また、地域によって情報の質・量ともに不十分な場合もありますので、国土交通省による情報収集も進められています。
・原価法
原価法は、対象になる不動産を再度建築したと仮定して価格を割り出す方法です。
土地だけを不動産査定する場合でも再調達原価が求められれば適用可能となります。
また、建物でも年数が経つと原価は低下しますのでその分を物件価格から差し引いて不動産価格を算出します。
原価法での査定額算出の仕方を式にすると、
不動産価格 ＝ 新しく建築した場合の価格 － 経年劣化によるマイナス価格
となります。
・収益還元法
収益還元法とは、不動産収益に着目し、その不動産が将来的な利益も生み出すことも加味して不動産の価値を算出する方法です。またこの方法では、将来的な利益を現在価値に換算して不動産価格を求めることになります。簡単に言うと、不動産が生み出す利益が多ければ多いほど不動産価格も高くなりますが、不動産利益が小さいと不動産価格も安くなっていく査定方法といえます。
