【はじめに】
不動産の土地や建物などの査定方法は大変複雑で、素人では簡単には関わることができない分野です。
その一つの理由としては、不動産は土地にしろ、建物にしろ売買の時期や立地条件、関わる人によって価格が変動していくからです。
今回この記事では、不動産の査定方法に焦点を当てて見ていきたいと思います。
【3つの査定方法】
不動産の査定方法は原価法、取引事例比較法、収益還元法の3つが基本です。
・原価法
原価法は不動産鑑定士が行うことが規定されています。
まず、売買の対象である物件を再度建築した場合に総額がいくらになるのかを計算します。これを再調達原価と言います。
次に不動産が経年によりどれくらい価値が低下しているかを計算、その分を差し引いて今現在の価値を求めます。このことを減価修正と呼んでいます。
これら再調達原価に減価修正を加味して査定を行います。
原価法は売買の対象となる建物、もしくは土地と建物の場合、再調達原価の計算と減価修正が正確にできているときに有効とみなされています。
・取引事例比較法
売買する物件の条件に近いものの成約価格を収集し（だいたい3例ほど集める）、それらに実際の物件の内容（立地や時点修正）を加味して評価判断するのが取引事例比較法です。
ここで注意したいのは成約価格という言葉。これは実際に売れた価格であり、販売価格とは違います。
ただしこの計算法を使うには「緊急のための売却物件・投機目的で売買物件」は除かれます。
上記のように不動産価格は流動的で価格変動が常に起こっています。取引事例比較法は不動産評価額の強い評価根拠になるので多くの鑑定事例で使用されています。
・収益還元法
収益還元法の計算法は売買対象の物件が、今後生み出す利益を比べることで対象になる物件の収益価格を算出する方法になります。
この計算法は個人が使用する物件の評価方法ではなく賃貸物件を始めとし、事業向けの評価額を決める方法になっています。
ただし、この計算法には考えなければいけない点もあります。
該当する物件の運用実績と、その信憑性を信じて、公平で適切な査定をする必要があるのです。
【まとめ】
いかがでしたでしょうか。
今回は不動産の査定方法についてまとめてみました。査定方法としては原価法、取引事例比較法、収益還元法の3つに分けられます。
不動産業者は査定した後、提示金額を伝えるのですが、依頼者にその根拠を提示して説明する義務があります。どのような理由でその金額なのか納得のできる金額と資料を提示してもらいましょう。
