不動産を査定する際にはいくつか方法があります。不動産を再調達する際にかかる費用を計算しそこから現状の不動産の状態を減価償却していく「原価法」、過去の取引のデータを集めて売却しようとしている物件に近い情報と比較しながら査定額を決めていく「取引事例比較法」、そして今回詳しく紹介する「収益還元法」の3つです。以下「収益還元法」について説明します。
【収益還元法とは】
収益還元法とは不動産が将来生み出すであろうと予想される純収益の現在価値の総和を求めることによって、その不動産の資産価格を算出する方法です。
収益還元法は大きく2つに分けられます。
まず1つ目が「直接還元法」、そして2つ目が「DCF法」になります。
【直接還元法とは】
不動産の1期間の純収益を還元利回りで割って100をかけることで収益還元価格を算出する方法になります。
式で表すと、不動産からの収益価格＝1期間の純収益÷還元利回り ということになります。
それからこの「還元利回り」についてですが、
還元利回り＝収益の総計÷不動産価格で求めることができます。
例えば、還元利回り5％の物件があるとして年間の収益が200万円、一年間の経費が40万円だとすると直接還元法による収益還元価格は
（200万－40万円）÷0.05＝3200万円 ということになります。
【DCF法とは】
結論から申し上げるとこの「DCF法」の算出の仕方は十人十色で確定的な答えはありません。資産価値について「予測に予測を重ねた」形で算出していくのである意味曖昧な価値の指標ということもできます。
以下DCF法の計算式です。
資産価値＝
（1年目のフリーキャッシュフロー）÷(1＋割引率)
＋（2年目のフリーキャッシュフロー）÷(1＋割引率)2
＋（3年目のフリーキャッシュフロー）÷(1＋割引率)3
＋（5年目のフリーキャッシュフロー）÷(1＋割引率)5
＋継続価値・残存価値÷(1＋割引率)5
つまり資産価値というものを「現在価値に割引したキャッシュフロー全てを足したもの」と捉えているといえます。
【まとめ】
いかがでしたか？
不動産や資産の査定基準となる「収益還元法」について紹介いたしました。「収益還元法」の中の「DCF法」は不動産に限らず企業価値などを算定する際にも用いられ、小難しいですがマスターすればあらゆる資産の数値化が達成されます。「DCF法」、「直接還元法」についてより知識を深めて不動産売却に役立てるよう参考にしてください。
