はじめに
「親から不動産を受け継いだけど、維持費が捻出できない」
そういう方は多いようです。
そういったときの選択肢としてあるのが不動産売却して現金に換えること。
しかし売った後にも、税金がかかってくるのかどうかが気になりますよね。
しかし、計算の仕方は少し複雑で、売却した額から様々な費用を差し引いて「課税譲渡所得」を算出しなくてはいけません。
今回この「課税譲渡所得の算出法」と不動産売却をして確定申告をするべきケース、しなくてもいいケースの分け方についてお伝えしたいと思います。
売却で得た所得の計算方法
例えば、所得税といった税金の課税対象となる所得には計算方法があります。
不動産売却で得た所得の場合も例外ではなく、一般的に課税対象となる所得は「課税譲渡所得」と呼ばれます。
計算方法は以下のようになります。
課税譲渡所得＝譲渡価額－不動産取得費－譲渡費
譲渡価額とは、不動産の売却額のことです。
そして不動産取得費とは、不動産購入をしたときに支払った費用のことです。
ただこのとき不動産取得費から減価償却費は控除されている必要があります。
（※減価償却費についての説明は割愛させていただきます）
また、譲渡費については「売却のときにかかった仲介手数料等」が該当します。
以下、具体的な例を挙げ計算してみたいと思います。
不動産で得た所得はプラス？マイナス？
まずは確定申告が不要のケースについてです。
譲渡価額が5000万円、不動産取得費6000万円、譲渡費200万円のケースで見ていきたいと思います。
この値を上記の式に代入すると以下のようになります。
課税譲渡所得＝5000万円－6000万円－200万円＝－1200万円
つまり、このケースでは不動産売却によって1200万円分マイナスが発生したことになり、基本的に確定申告は必要ありません。
では計算をしてプラスになった場合はどうでしょうか？
当然ながら課税譲渡所得が0より多くなると、確定申告の必要が生じます。
このときの注意点としては、確定申告の際に計算される税率が売却額（譲渡価額）にはかからないことです。
税率は基本的に「課税譲渡所得」にかかります。
ですので「譲渡価額×税率」ではなく、「課税譲渡所得×税率」が正しい計算法になります。
まとめ
今回は、課税譲渡所得がプラスかマイナスかで判断しましたが、マイナスの場合でも確定申告すべきケースがあります。例えば、一定条件のマイホームを売却し3000万円特例を受けてマイナスになる人や居住用不動産を売却し譲渡損失が発生したときには確定申告する必要が出てきます。知っておきましょう。
