【はじめに】
投資用の不動産がある程度収益を上げた、もしくは、その逆で全く収益が望めないといった場合に考えるが、その不動産の「売却」になるかと思います。
「不動産投資をするなら売却のことまで考えて行うべき」なんて言われていたりしますよね。
しかし、不動産の売却について考えるのは不動産投資をしている人だけとは限りません。マイホームとして戸建てやマンションを購入した人だって何らかの事情で売却を検討しなければならない日が来るかもしれません。
そこで今回は不動産を売却するときに問題となってくる土地と建物の割合についてみていきたいと思います。
【土地は大きく売却したい？】
不動産売買が行われるのは主に個人もしくは業者かになります。そして、土地と建物の割合が大きく関わってくるのが業者との売買です。
なぜなら、業者が不動産を売却すると建物に消費税がかかるからです。
建物は経年劣化するので消費するものと捉えられます。しかし、土地は使用してもずっとそのままの状態なので消費されるものとはなりません。
そうすると、不動産の価格に占める建物の割合が大きくなると、それだけ消費税額が高くなります。つまり業者の利益を左右するわけです。そのため、業者としては消費税のかからない土地の割合を大きくして売却したいのです。
ですが、不動産投資をしている人や業者が不動産を購入する場合は話が逆になります。不動産は購入したあと資産として計上されます。その際、建物は減価償却の対象になります。ですから、法律で決められた年数の間費用とし所得額から差し引くことができます。つまり、所得税を減らすことができ、利益を多く残すことができるのです。しかし、土地は資産としかならず減価償却ができません。そのため、不動産を購入するときは建物の割合が大きいことを望みます。
【重要なのは売買契約書！】
売る側、買う側双方に思惑があることがお分かりいただけたと思いますが、その双方のせめぎ合いの結果が売買契約書になります。この売買契約書に記載されている金額は後で変更することは基本的にはできません。ですから、契約書にサインする前にしっかりと内容を確認してください。とくに売る側が業者の場合は難しい交渉が必要になるでしょう。
先程も述べたように業者は消費税が関わってくるので土地の割合を大きくしてくるはずです。ですがそうなると買う側は減価償却できる金額が少なくなってしまいます。
そこで妥協点を探すことになると思いますが、業者が大手の会社の場合は社内の規則に従っていることが多いので交渉はほとんど無理だと思ってください。それでも交渉したい場合は一度専門家に相談してみるといいでしょう。
一方、個人が売る側だった場合はそういったことでの交渉はほとんどないのです。しかし、感情的なことが絡んだり、税理士に相談した結果だったり、または仲介業者の抵抗といったことから話が進まないこともあります。
【まとめ】
マイホームを購入するときはそんなに土地と建物の割合は気にしていないかもしれません。ですが、それを売却するときや不動産投資を始めるといったときは見落としてはいけない部分になります。あとで変更ができないことでもあるので不動産の売買は慎重にしてください。
