不動産会社を変えることのメリット・デメリット

1 【不動産を変える主な理由】
2 【管理会社を変更した時のデメリット】
3 【まとめ】

【はじめに】
「退去者が増えた」「空室が埋まらない」「清掃が行き届いていない」
そういった問題は一任してある管理・仲介会社に原因があるかもしれません。そういったとき、賃貸物件のオーナーが取り組むべきことはなんでしょうか？
不動産会社に連絡する、自分でも取り組む・・・
それらもいいですが、ここは思い切って不動産会社の変更を検討してみるのはどうでしょうか？
今回は不動産会社を変更するきっかけになった理由から、変更することのメリット・デメリットを見ていきましょう。

【不動産を変える主な理由】

不動産経営をしていると、管理会社や担当者とうまくいかない事もありますよね。そんな時、不動産会社を変えようと検討すると思いますが、どういった理由で変更を検討するのでしょうか？理由をいくつか見てみましょう。

・空室が増えた
入居者募集は、管理会社が行う重要な業務です。賃貸経営で成功するには、入居者を確保し、空室を出さない事が大切です。そのため、空室がなかなか埋まらない時は、管理会社の変更を検討する理由の一つになる事があります。
入居者募集は管理会社にまかせがちになりますが、本来は入居者募集は管理会社とオーナーがタッグを組んで行うものです。オーナー側も積極的に知識を身につける必要があります。また、内覧に来ていただいたお客様から物件の印象を少しでも良くする工夫も必要になってきます。

・対策が遅い、反応がない
賃貸物件に長期間入居してもらうためには、その物件が入居者にとって居心地の良い場所でなければいけません。そのためには、入居者からの苦情や問題が発生した際、管理会社の迅速な対応が必要です。しかし、管理会社の対応が悪いとその会社の変更を検討するでしょう。
基本的には入居者との対応は管理会社が行いますが、最終的に判断して対応するのはオーナーの仕事になります。オーナーと管理会社とのやり取りがうまくいかないと問題解決が遅くなってしまいますので、管理会社との細めなやり取りを心掛けましょう。それでも対応が遅い場合は、オーナー側から期限を設け、いつまでに連絡してほしいという旨を伝えるといいかもしれません。

・担当者と折り合いが悪い
管理会社に入居管理や建物管理等を委託する場合、基本的に担当者がつき、その人を通し様々なやり取りをする事になります。そのため、担当者との相性はとても重要で、両者の良好な関係を築く事ができなければ管理会社の変更を検討する大家さんもいます。
担当者との良好な関係を築くためには、オーナー側も管理会社の業務内容を把握し、業務外の事を依頼しないようにする等、お互いの立場を理解し、こまめに連絡を取り合い情報共有をしていく事が大切です。

【管理会社を変更した時のデメリット】

上記で管理会社の変更を検討する原因と改善点についてお話しましたが、実際の変更した時のデメリットについてもいくつかあげてみましょう。

1.入居者に新しい会社の振込先変更の手間をとらせてしまう
新しい管理会社へ変更する際、現在の居住者へ振込先口座の変更をお願いする必要があります。入居者の負担になるのは、この作業だけですが、住人の立場からすると、賃貸管理会社の変更は心理的に負担となります。サービスの低下や条件の追加等が原因による不安から退去に繋がるケースもあるようです。

2.保証会社の契約が切れる
管理会社変更時の最大のデメリットは保証会社の契約が終了する場合がある事です。既存の管理会社が使用している保証会社の規定次第ではあるのですが、他社へ変更する時に引き継げない場合があります。その場合滞納補償としての家賃保証ができなくなってしまうので、一番の悩みどころです。