不動産の売主が「個人」であるのかそれとも「宅地建物取引業者」であるのかによって不動産売買の諸手続きには違いがあります。この記事では、「個人」が売主であることを前提としてその違いについて説明していきたいと思います。
【手付金の額の違い】
宅地建物取引業者が売主の場合、売買金額の10％を超える手付金や1000万円を超える手付金を設定するとき保全措置が必要になってきます。これは中古物件の場合にも当てはまりますが、新築未完成物件の場合には5％以下かつ1000万円まで保全措置が必要です。
では手付金等の保全措置とはどのようなことなのでしょうか。
保全措置とは簡単に説明すると買主が物件引き渡し前に支払う金銭について第三者に保管させるなどの措置をとることを言います。
また仮に保全措置を講じたとしても宅地建物取引業者が手付金として受け取れるのは売買金額の20％までとなっています。
さらに買主が一定額を超える手付金を支払う場合、保全措置に基づいた「保険証券」や「保証証書」などと引き換えに支払わなければいけないことも覚えておきましょう。
一方、個人が売主の場合手付金に関する制限は特にないですが、あまりにも高額な手付金や低すぎる手付金だと、何か問題があると思っておいたほうが良いでしょう。
【瑕疵担保責任の違いについて】
物件引き渡し後に住宅の隠れた瑕疵（欠陥）が発覚した場合、売主が宅地建物取引業者だとその「瑕疵担保責任」を最低でも2年間負う義務があります。つまり住宅に欠陥があった時最低2年間は売主である宅地建物取引業者の責任ということです。
一方売主が個人の場合「瑕疵担保責任」を負わないとする特約なども有効であるとされています。ただ個人の売主の場合一般的には引き渡しから3ヵ月程度を瑕疵担保責任期間に定めることが多いようです。
【クーリングオフについて】
不動産購入におけるクーリングオフについては一定の要件のもとで宅地建物取引業者が売主の場合にのみ適用され、個人が売主の場合はいかなる契約であってもクーリングオフは適用されません。なおこの時クーリングオフの適用は「8日間」となっています。
【まとめ】
いかがでしたか？売主が個人の時と宅地建物取引業者の場合でいくつか違いがあることがお分かりいただけたと思います。今回紹介した内容を念頭に置き、失敗のない不動産屋選びを行いより良い条件で不動産売却を進めていただけたらと思います。
