不動産を売却しようと思うとき、実際いくらになるのか気になるところですね。
不動産査定はしなくてはならないものではありませんが、相場を知りその不動産の市場での価値を知ることは大切なことです。不動産の市場は常に価値が変動していきます。そこで、不動産査定について説明したいと思います。
【簡易・詳細査定方法】
不動産売却の査定方法は2つの種類があります。
・机上（簡易）査定…売却する不動産を見ずに住所、広さ、築年数などの物件の情報と市場の動向から過去の取引事例などにより査定します。約30分から1時間で終わり、その後しつこく営業を受ける心配がないというメリットがありますが、訪問しての査定に比べるとどうしても簡易的なものとなります。
・訪問（詳細）査定…売却する不動産に実際に見に来てもらい、建物であれば建物内外の状況などを詳細に確認しプラス面やマイナス面を採点しながら査定します。実際に見てもらうことで、机上査定より詳しい査定をしてもらうことができます。
しかしその審査する人間の主観でその採点方式が変わるかもしれないというデメリットがあるので、複数の不動産会社に査定をしてもらう方が確実でしょう。
【３つの査定方法】
・取引事例比較法…査定対象の不動産の周辺エリアで過去取引された事例を元に査定金額を算出します。その際にはそのエリアの環境の変化や市場によって一定とは限りませんので調整をします（時点調整）。
・原価法…不動産の再調達原価を割り出し、それを元に鑑定評価します。
対象となる不動産をもう一度建築した場合の再調達原価を割り出し、建築した後の経過年数による低下分の価値を割り引いて現在の不動産価値を算出します（原価修正）。計算式にすると
対象不動産 ＝ 再調達原価 － 原価修正
となります。
これは売却したい不動産が土地ではなく建物の場合に使われます。
・収益還元法…売却しようとする不動産を運用する際、未来にどれだけの収益が出るかを予想し、それに現在の不動産価値を加えて算出します。
1年間の利益を還元利回りで割った収益価格を求める直接還元法と、対象となる不動産の現在価格に保有期間得られる利益・その期間が終了し売却したときに得られると思われる収益価格をプラスして算出するDCF法という2つの種類があります。
不動産売却の査定にはこの3つがありますが、実際は1番目の取引事例比較法が一番多く使われる方法のようです。
【まとめ】
不動産売却の際の査定についてはおわかりいただけたでしょうか。
もちろん難しい計算などは不動産会社が行ってくれますがその不動産会社はどこで、何社くらい査定してもらうかなどは売却対象の不動産がある環境に土地勘があるか、口コミなどで信頼性があるかどうかを見て決めるのは売り主本人です。
スムーズに不動産売却を行うためにもこういったポイントを抑えて進めていきましょう。
