【はじめに】
不動産の物件を売却するとなる前に物件の査定をしなければいけませんが、実際に物件の査定にはどのような方法がとられているのでしょうか。
今回不動産の査定方法を項目ごとに紹介していきたいと思います。
【大まかに三つある査定方法】
ここでは3つの査定方法について以下紹介していきます。
1. 取引事例比較法
査定する物件と似ている条件の物件の成約例を引き出し、物件の個別性や、売買された時期、立地条件などを比較し売却価格を決定する方法になります。この方法で査定した場合のメリットとしてはマンションなどの物件の条件が比較しやすい不動産に対して有効な判断ができる一方、デメリットとしては取引事例の少ない物件の場合には適正価格からブレてしまいがちになるという点が挙げられます。
2. 原価法
原価法の査定の考え方としては、売りに出す物件を一旦取り壊すと仮定して、そこから新築同様にもう一回物件を建てた場合にかかる費用から建物の劣化した部分を差し引いて物件価格を割り出すという計算方法になります。原価法のメリットは取引事例比較法などと比べてより物件の適正価格に迫った価格をつけることが可能であるという点です。
3. 収益還元法
賃貸用不動産などが将来生みだすと考えられる収益から逆算して物件価格を割り出す方法で投資用物件の査定に頻繁に用いられる方法と言えます。この方法は大きく2種類あり、1つが一年間の収益を利回りで割る「直接還元法」、もう一つが一定の投資期間から得られる収益とその期間後の物件価格を予測して合計する「DCF法」になります。
【土地の査定方法もある】
土地を査定する場合には2つの査定方法が基本的に存在しています。
まず1つ目が「簡易査定」と言って、土地の面積や所在地などを考慮に入れ公示価格や様々な過去のデータなどと比較して実際の価格を割り出す方法になります。なので実際にはその土地を訪問して調査し査定するわけではありません。
2つ目が「訪問査定」になります。この方法は過去の取引データ・取引事例などに加え、土地の立地条件、現況の使用条件などを実際に不動産会社の方や鑑定士が訪問して価格の査定をする方法になります。実際に土地の周辺環境やインフラ等の設備まで細かくチェックしていきますのでより詳細な査定価格を割り出せる方法と言えます。
【まとめ】
いかがでしたか？
物件の査定方法には様々な方法があり、投資用物件の査定方法や土地の査定方法・一般住宅の査定に適した査定方法などそれぞれの用途・目的に応じた適切な方法があることをお分かりいただけたでしょうか。是非参考にして査定額アップにつなげてください。
